La seguridad jurídica en la sociedad, se alcanza mediante instituciones sólidas, que garantizan el ejercicio de los derechos individuales y el respeto de la comunidad a las situaciones generadas de conformidad con el marco legislativo aplicable en el lugar y momento de su creación. Los derechos reales, por constituirse sobre inmuebles, requieren un mecanismo de seguridad especial que permita su ágil y certera comercialización. La Institución Registral garantiza la seguridad requerida para el tráfico inmobiliario, a través de una oficina encargada de custodiar el acervo inmobiliario y anotar las mudanzas de los derechos constituidos sobre las fincas incorporadas al registro.
La función de la institución se verifica a través de funcionarios con pericia en la materia, a quienes la Ley confiere la atribución de calificar los documentos presentados para su registro, con la finalidad de permitir su acceso sólo a aquéllos que reúnan los requisitos de forma y fondo del acto jurídico incidente sobre la finca, asegurando su legalidad y desechando todos aquéllos que no los reúnen. El fundamento de la seguridad jurídica radica precisamente en esta función calificadora, porque asegura el acceso al registro sólo a los derechos legítimos, surtiendo en la especie un efecto legitimador del titular.
La legitimación del titular registral, a su vez, permite presumir la existencia, pertenencia y libre disposición de su derecho. La apariencia jurídica derivada de la legitimación, protege al tercero adquirente de los derechos inscritos que actuó en fe de lo anunciado por el registro y tutela la adquisición de su derecho ante la nulidad, resolución o rescisión del derecho de su causante. Esta protección asegura el tráfico inmobiliario, al garantizar a quien adquiere los derechos de acuerdo con los principios registrales, su debida tutela.
